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一位CEO的炒房經

來源: www.qkxogc.live 時間:2011-03-14 編輯: 人生感悟
一位CEO的炒房經

 

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  一位CEO,用獨特的眼光在上海購置了不房產,應該說此輪房產大潮中益菲淺。當然他也有著自己獨有的購房理念,而且他還認為上海將來高端房和低端房之間的房價距離會被進一步拉開。

  他,復旦經濟系的82屆畢業生,曾為上海社科院經濟所研究人員,曾是英國牛津訪問學者,美國有過一段相當豐富的學習生活經歷,曾任美國道瓊斯公司中國經濟問,長期擔任道瓊斯財經節目上海電視臺《世界財經縱橫》節目的主編和制片人。而現在,他搖身一變,成為每一文化傳播公司的董事長兼CEO,同時卻又是一個普普通通的自由撰稿人。然而,記者對他最為感興趣的,倒不是他傳的個人經歷,而是他令自己身價翻倍的炒房經。他就是俞堅。

投資房產 VS 投資藝術

  初見俞堅,談到他為何鐘情房地產投資時,俞堅很輕松地笑了笑:“很簡單,我房子。好的房子不僅是建筑,也是藝術,我個人就很藝術性東西。”
  

       的確,一進俞堅的新居,首先就會被其中濃濃的藝術氣息所打動。正對著大門的是一扇清雅的屏風,大門左側擺放著一套明式仿古餐桌椅,客廳的墻上掛一幅大型油畫,過道兩側也用一些頗具匠心的小藝術品點綴著。無論書房、臥室還是盥洗室,其樸又不失高雅的整體無不體現著設計者的品位。

    1996年,俞堅用公給予的住房津貼在古北以每平米1700美元的價格購置了自己的第一套房,總價23萬美元。據稱,這也是經他手惟一一套虧了錢的房子。當時,上海的外銷房還只集中在古北地區,房價都是出奇地高,因此當時這套買入價23萬美元的房子在幾年后拋出時只賣了13萬美元。

   “這是沒辦法的,當時主要是要解決住的題,更重要的是當時上海的房地產還未進入市場化運作的軌道。但后來我發現上海房地產的場化進程越來越快,而我認為市場化越徹底,投資的機會也就越大。當然我投資房產是適時把握了機遇,但更多的還是靠自己的判斷力。”

  說到俞堅投資房產的這種敏銳的判斷,不得不提起他在國外的一段生活故事。當他1986年在牛津做訪問學者的時候,長達一年的租房生涯使他對房地產有了最初的認識。據稱,沙俄期財政部長的女兒當時在英國牛津附近購置了很多房產,專門租給這些牛津的學生們,這也是當地房地產投資人士給他印象比深的一位。

  后來,他前往美國哥比亞“美中文化藝術交流中心”工作的時候,利用業余時間在一家房地產公司當房地產經紀人,做買賣房子的交易。在此期間,他不斷深入了解市場,研究美國經濟和房地產發展之間的關系。當然也推銷房子,俞堅很自豪地告訴記者,他曾把紐約皇后區的三套聯在一起的房子用很短的時間推銷掉,當時賣了100多萬美元,賺了一筆錯的傭金。

 

“快、準、狠”購房“一見鐘情”

  有了國外這段經歷,目睹上世紀90年代上海剛剛興起的房地產業的發展,俞堅自眼明手快。上世紀90年代中后期,從美國回來的他把注意力集中在上海的中高檔房產上。1998年,他表姐家做客,途經浦東南路商城路的時候,從眾多鋼叢林的縫隙中,看到了一塊帶著箭頭的小指示牌,上面寫著“仁恒濱江苑”。順著箭頭的向看去,他頓時欣喜萬分,顧不上當時已是下午五點多鐘售樓處馬上就要關門,踩著爛泥地,深一腳淺一腳地跑到售樓處當天就簽下了購房協議,而此時仁恒一期的全裝修房為8000元/平方米。

   “我知道曼哈頓沿河房子的價錢,因此當我一看仁恒當時的選址,了解到該房的,我就知道投資這個房子一定錯不了。當時雖然賣10000元/平方米,但我認為這個價格還是低于它的實際的,而且濱江房子賣一套少一套,因此它的上漲空間非常大。房子的并不是看開發商開出的價錢,而是要看二手房的成交價格,不斷地resale,最后確定的價錢才是經過市場篩選后的實--有眼光的人看中的就是房子resale后確定的價格。”

  買好之后空關兩年。待后面兩期房子造好,一切配套服務跟上后,他立刻將房子租了出去。現在,該房租金已經達到1800美元/月,房客是一名磁懸浮工程方面的德國專家,而仁恒的房價每平方米目前已經漲到18000元。

  然而,令俞身價倍增的,卻是一批不知數量的外銷積壓房。當時鎮寧路延安西路的這批外銷房以6000~8000元/平方米低價處理,并且免交交易契稅,他一下子購進了數套,至于具體數字他卻不肯透露。

  佘山的天馬花園是俞堅的又一得之作。一次他去佘山,偶然發現一個別墅樓盤在綠色叢林中若隱若現于是在對佘山進行了一番考察了解之后,他立刻拍板買下了其中一套,因為他知道,根據國外的經驗,高爾夫球場中的別墅一定是最佳的投資選擇。

   “我買房,更注重房子所含的。它坐落在一個27洞的高爾夫球場里面,而且不像一些別墅暴露在公眾的視野之內。別墅應該有其私人性和私密性。最主要的是,那位別墅的開發商本身就是高爾夫球和高檔別墅的愛好者,把高爾夫文化融入別墅的設計之中乃是這個別墅最吸引我的地方。我這套房有相當的升值潛力。”

       而他現在位于青海路南京西路的這套新居,也是他當年以7800元/平方米的單價買進的,而現在,這里的房價也已經漲到13000元/平米以上。以發展的眼光看上海樓市,乃是俞堅的之道。


未來上海房價將進一步拉開距離

   “盡管炒房地產主要強調的是‘地段、地段,還是地段’,但實際上,地段與政府規劃、投資是密不可分的。政府是看長遠,他們往哪里投錢,哪里就會發展,你就往哪里跟,是簡單的道理,這樣跟進一定吃不了虧。但是跟進的時機一定要選準,進晚了你的投資收益率就低了。”

  俞堅投資地產,強調的是資金不斷滾動理念。就像投資曲線一樣,第一根拋線拋出去,第二根要適時跟上,決不能等到第一根滑到底再拋第二根,因為房地產最快的增值總是在一段時間之內的。在最時間內投得出、收得回、賺得多,必須要靠不斷的資金滾動。

  對于資金量不是很大的投資客,房子最好一套一套地買,選擇不同的交房時間,用投資的多樣性來獲取資金的靈活性,盡可能地減少投資。即使你的投資機會很好也要分散一些,不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里,因為任何一種投資都會存在風險。

   “即使是現在經過40個月的持續上揚,上海的房地產市場仍然具有相當的潛力,因為上海房價結還未拉開。像上海這樣的國際性大都市應該有一個多層次的房價結構,對于不同的人群應有不同的房價與之對應。”

  俞堅仍然看好上海的高端市場。今年他在浦東世紀花園進行了連續投資,因為看好浦東尤其是世紀公園周邊地區的投資潛力。在談到目前大家都較為關注的中低價房時,他說:“的確,在很多發達國家和地區,廉價房也非常多,雖然他們地處比較邊遠的郊區,但由于有優良的政府規劃和交通配套,市民并不需要買車,工作和生活也不會受影響。松江新城和嘉新鎮都將有很大的發展空。”

     “很多發達國家和地區級差地租非常明顯,但上海還沒有完全突顯出來。上海的GDP每年保持兩位數增長,房地產是經濟發展的一個重要方面,其實上海還是需要真正的頂級豪宅。房價也將進一步拉開差距,這也將成為未來樓市發展趨勢。”他最后對記者說。

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